개인회생 절차 중 부동산(집·건물)이 있다면 어떻게 될까요? 과중한 채무 때문에 개인회생을 고민하다가도 보유중인 집 때문에 회생을 포기하거나, 다른 방법을 찾고 계시는 분들이 많다고 생각합니다. 이번 글 에서는 청산가치 평가, 처분 기준, 유지 또는 처분 전략 등을 2025년 최신 기준으로 쉽게 정리했습니다.
1. 부동산이 개인회생에 미치는 영향
부동산은 채무자의 주요 재산으로 평가되며, 개인회생에서는 ‘청산가치 보장 원칙’에 따라 이를 변제계획에 포함해야 합니다. 즉, 부동산을 처분했을 때 발생하는 순가액은 변제 재원으로 활용됩니다.
2. 처분 기준
- 시가 3억 원 이상 또는 유동화 가능한 자산이 있으면 처분 대상 유력
- 담보 설정된 대출이 있는 경우 → 별제채권으로 평가, 별도 변제 계획 필요
- 본인·배우자가 실거주 중인 1채일 경우, 최저 생계 유지를 위한 최소 면적·가치 기준 하 유지 가능성 존재
3. 본인 소유 부동산이 있을 경우 영향
- 처분 시 처분가액에서 잔여 채무를 변제해야 함
- 담보 대출이 있다면 할부 원리금도 회생계획에 포함됨
- 소유자 및 거주 목적에 따라 법원이 유지 여부를 판단
- 미처분 시 차액에 대해 변제 부담 → 계획 이행 부담 증가
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| 개인회생 부동산 처분 기준 및 유지 방법 |
4. 처분 없이 회생 가능한 경우
- 가치가 낮은 1채의 주택 또는 실거주 주택(최저 주거 기준 만족 시)
- 담보 대출이 있어도 정상 상환 조건을 명확히 제시하면 유지 가능
- 임대·영업용 건물이라면 임차·임대 수익을 기반으로 회생계획에 포함할 수 있음
- 법원에 가족 거주 필요성, 거주 규모, 지역 특성 등을 서류로 제출해 유지 설득 필요
5. 회생 전 부동산 대비 전략
- 본인에서 배우자·자녀 명의로 명의 이전, 다만 ‘재산 은닉’으로 의심되지 않도록 시간이 필요함
- 고가 주택 보유 시 소형·저가 주택으로 교체
- 필수 거주 목적이라면 관련 서류(가족 생계, 직장, 통학 등) 미리 준비
- 임대 수익형이라면 임대차 계약서, 수익 내역서 첨부해 계획서 강화
6. 정리 요약
| 상황 | 처분 여부 | 조건 및 비고 |
|---|---|---|
| 시가 ≥3억 부동산 | 처분 유력 | 청산가치 반영 |
| 담보 주택 | 상환 계획 필요 | 정상 상환 시 유지 가능 |
| 실거주 1채 | 보호 가능 | 최저 주거 기준 만족 시 |
| 임대사업용 | 유지 가능 | 수익증빙 첨부 필요 |
7. 개인회생 준비시 유용한 추천 사이트
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대한민국 법원 전자민원센터
개인회생 신청서류 및 절차 안내 -
대법원 전자가족관계등록시스템
가족관계증명서, 혼인관계증명서, 기본증명서 발급 -
정부24
주민등록등본, 초본, 인감증명서 등 출력 가능 -
국세청 홈택스
소득금액증명서, 사업자등록증명, 납세증명서 발급 -
국민건강보험공단
보험료 납부확인서 발급 가능 -
국민연금공단
연금가입 내역 확인서 발급 -
신용회복위원회
개인회생·파산 사전 무료 상담 및 절차 안내 -
대한법률구조공단
경제적 취약계층 대상 무료 법률지원 -
서울회생법원 종합지원센터
개인회생·파산 종합 지원 정보 제공 -
한국자산관리공사(KAMCO)
채무조정제도 및 재산 매각 정보 안내
